Wenn die Blätter fallen, beginnt für Eigentümer die anspruchsvollste Zeit der Objektpflege. Nasses Laub auf Gehwegen, erste Glätte am Morgen, verstopfte Dachrinnen und früh einsetzende Dunkelheit erhöhen das Unfallrisiko rund um das Gebäude deutlich. Und mit dem Unfallrisiko steigt auch das Haftungsrisiko für den Eigentümer. In diesem Beitrag erklären wir, welche Verkehrssicherungspflichten im Herbst gelten, wie sie wirksam auf Mieter oder Dienstleister übertragen werden und welche Kosten umlagefähig sind. Am Ende finden Sie eine praktische Checkliste für Ihr Objekt.
Das Wichtigste in Kürze
- Eigentümer tragen die Verkehrssicherungspflicht für Grundstück, Wege und Gebäude.
- Für öffentliche Gehwege regelt die Satzung der Stadt, wann und wie gereinigt, geräumt und gestreut werden muss.
- Pflichten können auf Mieter übertragen werden, aber nur durch klare Regelung im Mietvertrag.
- Auch nach einer Übertragung bleibt eine Kontrollpflicht beim Eigentümer.
- Kosten für Gartenpflege, Straßenreinigung, Winterdienst und Hauswart sind umlagefähig, wenn vereinbart.
Inhalt dieses Beitrags
Was bedeutet Verkehrssicherungspflicht?
Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss dafür sorgen, dass andere nicht zu Schaden kommen. Für Eigentümer bedeutet das: Von Grundstück und Gebäude dürfen keine vermeidbaren Gefahren ausgehen. Das gilt gegenüber Mietern, Besuchern, Lieferanten und Passanten gleichermaßen.
Die Rechtsprechung verlangt dabei keine absolute Sicherheit, sondern zumutbare Maßnahmen. Entscheidend ist, was ein verständiger Eigentümer tun würde, um Gefahren zu erkennen und zu beseitigen. Kommt es zu einem Unfall, weil diese Pflichten verletzt wurden, haftet der Eigentümer nach § 823 BGB auf Schadensersatz und gegebenenfalls Schmerzensgeld.
Die typischen Gefahren im Herbst
Nasses Laub auf Wegen
Feuchtes Laub ist auf Gehwegen und Treppen fast so rutschig wie Eis. Wege, Zugänge, Treppen und Zufahrten müssen deshalb regelmäßig von Laub befreit werden. Wie oft, hängt von der Menge ab. In der Hochphase des Laubfalls kann das mehrmals pro Woche nötig sein.
Erste Glätte und Reif
Schon im Oktober und November kann es morgens glatt sein, besonders auf Brücken, Außentreppen und schattigen Wegen. Der Winterdienst beginnt deshalb nicht erst mit dem ersten Schnee, sondern mit der ersten Glättegefahr.
Bäume und Äste
Herbststürme bringen morsche Äste und instabile Bäume zu Fall. Eigentümer müssen ihre Bäume regelmäßig auf Schäden kontrollieren. Bewährt hat sich eine Sichtkontrolle zweimal im Jahr, einmal im belaubten und einmal im unbelaubten Zustand. Bei älteren Bäumen oder Auffälligkeiten sollte ein Fachmann hinzugezogen werden.
Dachrinnen und Fallrohre
Verstopfte Dachrinnen führen zu überlaufendem Wasser, das Fassaden durchfeuchtet und im Winter gefährliche Eiszapfen oder Eisflächen bildet. Nach dem Laubfall sollten Dachrinnen und Fallrohre gereinigt werden.
Beleuchtung
Mit der Zeitumstellung wird es früh dunkel. Außenbeleuchtung, Bewegungsmelder und Treppenhauslicht müssen funktionieren. Defekte Leuchten sollten zügig ersetzt werden.
Räum- und Streupflicht: Wer ist zuständig?
Bei der Räum- und Streupflicht muss zwischen zwei Bereichen unterschieden werden:
| Bereich | Wer regelt die Pflicht? |
|---|---|
| Öffentlicher Gehweg vor dem Grundstück | Satzung der Stadt, z. B. die Straßenreinigungssatzung in Dortmund |
| Eigene Wege, Zugänge, Parkplätze, Mülltonnenplatz | allgemeine Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers |
Die Satzungen legen fest, zu welchen Zeiten geräumt und gestreut werden muss und in welcher Breite. In vielen Städten gilt die Pflicht werktags ab dem frühen Morgen bis in den Abend, an Sonn- und Feiertagen etwas später. Prüfen Sie die konkreten Zeiten in der Satzung Ihrer Stadt.
Achtung
Viele Städte schreiben vor, dass auf Gehwegen kein Streusalz verwendet werden darf, sondern abstumpfende Mittel wie Splitt oder Granulat. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.
Pflichten auf Mieter übertragen: Geht das?
Ja, Eigentümer können die Pflichten zur Reinigung, zum Laubfegen und zum Winterdienst auf ihre Mieter übertragen. Damit das wirksam ist, gilt aber:
- Die Übertragung muss im Mietvertrag klar geregelt sein. Ein Hinweis nur in der Hausordnung reicht häufig nicht, wenn diese nicht Vertragsbestandteil ist.
- Es muss klar sein, wer wann zuständig ist, etwa durch einen Wochenplan.
- Die Mieter müssen die Aufgaben tatsächlich erfüllen können. Bei älteren oder kranken Mietern kann das problematisch sein.
Auch nach einer wirksamen Übertragung bleibt der Eigentümer in der Pflicht: Er muss regelmäßig kontrollieren, ob die Aufgaben erfüllt werden. Stellt er Versäumnisse fest, muss er eingreifen. Ansonsten haftet er bei einem Unfall weiterhin mit.
Praxistipp
In Mehrfamilienhäusern ist die Beauftragung eines professionellen Dienstleisters meist die sicherere Lösung. Die Aufgaben werden zuverlässig erledigt, dokumentiert, und Streit zwischen Mietern über die Verteilung entfällt.
Welche Kosten sind umlagefähig?
Die Kosten der Objektpflege können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Dazu gehören nach der Betriebskostenverordnung:
| Kostenart | Umlagefähig? |
|---|---|
| Gartenpflege inklusive Laubbeseitigung | ja |
| Straßenreinigung und Winterdienst | ja |
| Hauswart für Pflege- und Kontrollaufgaben | ja, ohne Reparatur- und Verwaltungsanteile |
| Regelmäßige Dachrinnenreinigung | ja, als sonstige Betriebskosten, wenn ausdrücklich vereinbart |
| Baumfällung wegen Krankheit oder Sturmschaden | in der Regel nein |
| Reparatur von Wegen oder Beleuchtung | nein, Instandhaltung |
Ihre Herbst-Checkliste für das Objekt
- Wege, Treppen und Zufahrten regelmäßig von Laub befreien.
- Dachrinnen und Fallrohre nach dem Laubfall reinigen.
- Bäume auf Totholz und Schäden kontrollieren und Kontrolle dokumentieren.
- Außenbeleuchtung und Bewegungsmelder prüfen.
- Streugut und Räumgeräte rechtzeitig bereitstellen.
- Winterdienst organisieren und Zuständigkeiten schriftlich festhalten.
- Außenwasserhähne entleeren und absperren, um Frostschäden zu vermeiden.
- Heizungsanlage warten lassen, bevor die Heizperiode richtig beginnt.
- Kellerfenster und Lichtschächte von Laub befreien.
Fazit
Der Herbst verlangt von Eigentümern besondere Aufmerksamkeit. Wer seine Verkehrssicherungspflicht ernst nimmt, Laub und Glätte zuverlässig beseitigt und alle Maßnahmen dokumentiert, schützt Mieter und Besucher und vermeidet teure Haftungsfälle. Mit einem professionellen Dienstleister und einer klaren Checkliste ist das gut zu bewältigen.
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Häufige Fragen zur Objektpflege im Herbst
Wie oft muss Laub entfernt werden?
Eine feste Vorgabe gibt es nicht. Das Laub muss so oft entfernt werden, dass keine Rutschgefahr entsteht. In der Hochphase des Laubfalls kann das mehrmals pro Woche nötig sein.
Haftet der Eigentümer, wenn ein Mieter auf nassem Laub ausrutscht?
Wenn der Eigentümer seine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat, kann er haften. Hat er die Pflicht wirksam übertragen und die Erfüllung kontrolliert, haftet in erster Linie der Verantwortliche, der seine Aufgabe nicht erfüllt hat.
Muss auch Laub vom Nachbargrundstück beseitigt werden?
Ja. Für die Verkehrssicherheit kommt es nicht darauf an, woher das Laub stammt. Liegt es auf den eigenen Wegen oder dem Gehweg vor dem Grundstück, muss es beseitigt werden.
Muss ich als Vermieter einen Hausmeister beschäftigen?
Nein, eine Pflicht dazu besteht nicht. Die Aufgaben müssen aber zuverlässig erledigt werden, sei es durch den Eigentümer selbst, die Mieter oder einen Dienstleister.
Wer zahlt, wenn ein Ast ein Auto beschädigt?
Hat der Eigentümer seine Kontrollpflicht verletzt, haftet er für den Schaden. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt solche Fälle in der Regel ab. Bei einem gesunden Baum, der ohne Vorwarnung durch einen Orkan fällt, liegt oft höhere Gewalt vor.
Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.