Steigen die ortsüblichen Mieten, dürfen Vermieter die Miete auch im laufenden Mietverhältnis anpassen. Das wichtigste Werkzeug dafür ist die Mieterhöhung nach Mietspiegel. In Dortmund gibt es einen Mietspiegel, der regelmäßig aktualisiert wird und für die meisten Wohnungen eine verlässliche Grundlage bietet. Damit die Mieterhöhung wirksam ist, müssen aber Voraussetzungen, Form und Fristen genau stimmen. Schon kleine Fehler machen das Schreiben unwirksam. Wir zeigen, worauf Vermieter in Dortmund achten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung wirksam wird.
- Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden.
- Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
- Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung auf 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten auf 15 Prozent.
- Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit, zuzustimmen.
Inhalt dieses Beitrags
- Wann ist eine Mieterhöhung nach Mietspiegel möglich?
- Sperrfrist: 12 und 15 Monate richtig verstehen
- Die Kappungsgrenze
- Die Wohnung im Mietspiegel richtig einordnen
- Form und Inhalt des Erhöhungsverlangens
- Zustimmung des Mieters und Fristen
- Typische Fehler bei der Mieterhöhung
- Fazit
- Häufige Fragen zur Mieterhöhung nach Mietspiegel
Wann ist eine Mieterhöhung nach Mietspiegel möglich?
Rechtsgrundlage ist § 558 BGB. Danach kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
- Es wurde keine Staffelmiete und keine Indexmiete vereinbart. In diesen Fällen ist eine Erhöhung nach Mietspiegel ausgeschlossen.
- Der Mietvertrag schließt Mieterhöhungen nicht aus.
- Die Sperrfrist ist abgelaufen.
- Die Kappungsgrenze wird eingehalten.
- Die neue Miete liegt nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Sperrfrist: 12 und 15 Monate richtig verstehen
Bei der Sperrfrist kommt es häufig zu Verwechslungen. Es gibt zwei Fristen, die zusammenwirken:
| Frist | Bedeutung |
|---|---|
| 12 Monate | Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung oder dem Einzug zugehen. |
| 15 Monate | Die erhöhte Miete wird frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung oder dem Einzug fällig. |
Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten bleiben bei der Berechnung der Sperrfrist außer Betracht.
Die Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze schützt Mieter vor zu starken Sprüngen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete durch Erhöhungen nach Mietspiegel um höchstens 20 Prozent steigen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt kann das Land die Grenze per Verordnung auf 15 Prozent absenken. In Nordrhein-Westfalen geschieht das über die Mieterschutzverordnung.
Achtung
Ob Dortmund oder eine andere Stadt im Ruhrgebiet aktuell in der Mieterschutzverordnung NRW aufgeführt ist, kann sich mit jeder Neufassung ändern. Prüfen Sie den aktuellen Stand vor dem Versand des Erhöhungsverlangens. Eine zu hohe Forderung macht das Schreiben zwar nicht komplett unwirksam, führt aber zu Streit und Verzögerung.
Rechenbeispiel
Eine Wohnung mit 70 m² in Dortmund kostet seit drei Jahren unverändert 5,50 Euro pro m², also 385 Euro kalt. Laut Mietspiegel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 7,00 Euro pro m², also 490 Euro.
Mit 20 Prozent Kappungsgrenze: Höchstens 385 Euro plus 20 Prozent, also 462 Euro.
Mit 15 Prozent Kappungsgrenze: Höchstens 385 Euro plus 15 Prozent, also 442,75 Euro.
Obwohl die Vergleichsmiete bei 490 Euro liegt, begrenzt die Kappungsgrenze die Erhöhung deutlich. Der Rest kann frühestens in einer späteren Mieterhöhung nachgeholt werden.
Die Wohnung im Mietspiegel richtig einordnen
Der Mietspiegel weist die ortsübliche Vergleichsmiete in Abhängigkeit von verschiedenen Merkmalen aus. Für die richtige Einordnung sind vor allem entscheidend:
- Baujahr bzw. Baualtersklasse des Gebäudes,
- Wohnungsgröße in Quadratmetern,
- Wohnlage innerhalb der Stadt,
- Ausstattung, etwa Bad, Bodenbeläge, Balkon oder Aufzug,
- energetische Beschaffenheit und durchgeführte Modernisierungen.
Je nach Mietspiegel ergeben sich daraus ein Mittelwert und eine Spanne oder Zu- und Abschläge. Bewegt sich der Vermieter innerhalb der Spanne, sollte er begründen können, warum die Wohnung im oberen Bereich liegt. Hochwertige Ausstattung, eine gute Lage oder eine kürzlich erfolgte Sanierung sind gute Argumente.
Praxistipp
Dokumentieren Sie die Ausstattungsmerkmale der Wohnung mit Fotos und einer kurzen Liste. Dann können Sie Rückfragen des Mieters oder seines Mietervereins schnell und sachlich beantworten.
Form und Inhalt des Erhöhungsverlangens
Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen. Ein Brief ohne Unterschrift oder eine E-Mail reichen also grundsätzlich aus. Aus Beweisgründen empfehlen wir dennoch einen Brief mit nachweisbarem Zugang. Inhaltlich gehört in das Schreiben:
- die Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung,
- die bisherige und die neue Nettokaltmiete in Euro,
- der Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gelten soll,
- die Begründung mit Bezug auf den Mietspiegel und die konkrete Einordnung,
- bei einem qualifizierten Mietspiegel dessen Angaben, auch wenn ein anderes Begründungsmittel genutzt wird,
- die Unterschrift oder Namensangabe aller Vermieter, gerichtet an alle Mieter des Vertrags.
Neben dem Mietspiegel sind auch ein Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen als Begründung zulässig. Der Mietspiegel ist aber meist der einfachste und am besten akzeptierte Weg.
Zustimmung des Mieters und Fristen
Nach Zugang des Schreibens hat der Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang.
| Zugang des Schreibens | Ende der Zustimmungsfrist | Neue Miete ab |
|---|---|---|
| 15. Oktober | 31. Dezember | 1. Januar |
| 5. November | 31. Januar | 1. Februar |
| 20. Dezember | 28. bzw. 29. Februar | 1. März |
Stimmt der Mieter nicht oder nur teilweise zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Lässt er diese Frist verstreichen, muss er ein neues Erhöhungsverlangen stellen.
Gut zu wissen: Der Mieter hat nach einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Typische Fehler bei der Mieterhöhung
- Erhöhungsverlangen zu früh verschickt, die Sperrfrist ist noch nicht abgelaufen.
- Kappungsgrenze falsch berechnet oder nicht beachtet.
- Nicht alle Mieter im Schreiben genannt, etwa bei Ehepaaren.
- Wohnung falsch im Mietspiegel eingeordnet.
- Erhöhung trotz vereinbarter Staffel- oder Indexmiete.
- Klagefrist nach verweigerter Zustimmung verpasst.
Fazit
Eine Mieterhöhung nach Mietspiegel ist für Vermieter in Dortmund der sicherste Weg, die Miete an den Markt anzupassen. Entscheidend sind die richtige Einordnung der Wohnung, die Beachtung von Sperrfrist und Kappungsgrenze sowie ein formell sauberes Schreiben. Wer regelmäßig und maßvoll anpasst, vermeidet große Sprünge und erhält ein gutes Verhältnis zu seinen Mietern.
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Häufige Fragen zur Mieterhöhung nach Mietspiegel
Wie oft darf ich die Miete nach Mietspiegel erhöhen?
Frühestens alle 15 Monate wird eine neue Erhöhung wirksam, wobei das Verlangen nach 12 Monaten gestellt werden kann. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze für einen Zeitraum von drei Jahren.
Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?
Ja, eine Mieterhöhung nach Mietspiegel wird nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Ist das Verlangen berechtigt, muss er zustimmen. Verweigert er, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Darf ich per E-Mail erhöhen?
Die Textform erlaubt grundsätzlich auch eine E-Mail. Da der Vermieter aber den Zugang beweisen muss, ist ein Brief mit Zustellnachweis in der Praxis sicherer.
Was gilt, wenn es keinen passenden Wert im Mietspiegel gibt?
Fällt eine Wohnung aus dem Raster, etwa wegen besonderer Größe oder Ausstattung, kann die Erhöhung auch mit einem Gutachten oder drei Vergleichswohnungen begründet werden.
Gilt die Kappungsgrenze auch nach einer Modernisierung?
Mieterhöhungen wegen Modernisierung nach § 559 BGB fallen nicht unter die Kappungsgrenze des § 558 BGB. Für sie gelten eigene Obergrenzen.
Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.