Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier entscheiden die Eigentümer über Instandhaltung, Modernisierung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Erhaltungsrücklage. Seit der großen WEG-Reform 2020 und weiteren Änderungen im Jahr 2024 gelten neue, teils deutlich vereinfachte Regeln. Wir erklären den Ablauf einer Eigentümerversammlung Schritt für Schritt, nennen die wichtigsten Fristen und zeigen, welche Fehler Beschlüsse angreifbar machen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Eigentümerversammlung findet mindestens einmal im Jahr statt.
- Die Einladung erfolgt in Textform mit einer Frist von mindestens drei Wochen.
- Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer erscheinen.
- Die meisten Beschlüsse brauchen die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
- Beschlüsse können nur innerhalb eines Monats per Klage angefochten werden.
Inhalt dieses Beitrags
- Wer lädt ein und wann?
- Einladung und Tagesordnung
- Die wichtigsten Fristen im Überblick
- Beschlussfähigkeit: Keine Mindestbeteiligung mehr
- Stimmrecht, Vollmacht und Mehrheiten
- Privilegierte bauliche Veränderungen
- Online-Teilnahme und virtuelle Versammlung
- Ablauf der Versammlung Schritt für Schritt
- Nach der Versammlung: Protokoll und Beschluss-Sammlung
- Typische Fehler, die Beschlüsse angreifbar machen
- Fazit
- Häufige Fragen zur Eigentümerversammlung
Wer lädt ein und wann?
Zur Eigentümerversammlung lädt in der Regel der Verwalter ein. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen.
Eine Versammlung muss mindestens einmal jährlich stattfinden. Darüber hinaus muss der Verwalter eine Versammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies schriftlich unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt. Auch dringende Themen wie ein großer Schaden am Gemeinschaftseigentum können eine außerordentliche Versammlung erforderlich machen.
Einladung und Tagesordnung
Die Einladung muss in Textform erfolgen. Eine E-Mail reicht also aus, sofern der Eigentümer seine Adresse mitgeteilt hat. Die Einberufungsfrist beträgt mindestens drei Wochen, in besonders dringenden Fällen kann sie kürzer sein.
Die Tagesordnung ist das Herzstück der Einladung. Jeder Beschlussgegenstand muss so genau bezeichnet sein, dass sich jeder Eigentümer vorbereiten und entscheiden kann, ob er teilnehmen möchte. Eine Formulierung wie „Verschiedenes“ reicht für Beschlüsse nicht aus.
Praxistipp
Legen Sie der Einladung bereits konkrete Beschlussvorschläge und Angebote bei, etwa für eine Dachsanierung. So können sich alle Eigentümer vorbereiten, und die Versammlung wird deutlich kürzer und sachlicher.
Die wichtigsten Fristen im Überblick
| Was | Frist |
|---|---|
| Einladung zur Versammlung | mindestens 3 Wochen vorher |
| Ordentliche Versammlung | mindestens 1 Mal pro Jahr |
| Niederschrift (Protokoll) | unverzüglich nach der Versammlung |
| Eintrag in die Beschluss-Sammlung | unverzüglich |
| Anfechtungsklage erheben | 1 Monat nach Beschlussfassung |
| Anfechtungsklage begründen | 2 Monate nach Beschlussfassung |
Beschlussfähigkeit: Keine Mindestbeteiligung mehr
Früher war eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten war. Oft war deshalb eine teure Wiederholungsversammlung nötig. Seit der WEG-Reform gilt: Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer erscheinen oder vertreten sind.
Das macht die Verwaltung effizienter, bedeutet aber auch: Wer nicht kommt und niemanden bevollmächtigt, überlässt die Entscheidung den Anwesenden.
Stimmrecht, Vollmacht und Mehrheiten
Wer hat wie viele Stimmen?
Nach dem Gesetz gilt das Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Anzahl oder Größe seiner Wohnungen. Viele Teilungserklärungen regeln das aber anders, etwa nach Miteigentumsanteilen oder nach Wohneinheiten. Maßgeblich ist dann die Teilungserklärung.
Vertretung per Vollmacht
Eigentümer können sich vertreten lassen. Die Vollmacht muss in Textform vorliegen. Manche Gemeinschaften beschränken in der Teilungserklärung, wer Vertreter sein darf, etwa nur Ehepartner, andere Eigentümer oder der Verwalter.
Welche Mehrheiten gelten?
| Beschlussgegenstand | Erforderliche Mehrheit |
|---|---|
| Laufende Verwaltung, Erhaltung, Wirtschaftsplan | einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
| Bauliche Veränderungen | einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
| Kostenverteilung auf alle bei baulichen Veränderungen | mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, oder Amortisation in angemessener Zeit |
| Einführung einer rein virtuellen Versammlung | mindestens 3/4 der abgegebenen Stimmen |
| Änderung der Teilungserklärung | grundsätzlich Zustimmung aller Eigentümer |
Enthaltungen zählen bei der Mehrheitsberechnung nicht mit. Es kommt nur auf die abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen an.
Privilegierte bauliche Veränderungen
Bestimmte Maßnahmen kann jeder Eigentümer verlangen. Die Gemeinschaft entscheidet dann nur noch über das Wie, nicht mehr über das Ob. Die Kosten trägt in der Regel der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt. Dazu gehören:
- Ladestationen für Elektrofahrzeuge (Wallbox),
- barrierefreier Umbau,
- Maßnahmen zum Einbruchschutz,
- Anschluss an ein Glasfasernetz,
- Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke), seit Oktober 2024.
Online-Teilnahme und virtuelle Versammlung
Die Eigentümer können mit einfacher Mehrheit beschließen, dass eine Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen möglich ist. Man spricht dann von einer hybriden Versammlung.
Seit Oktober 2024 ist sogar eine rein virtuelle Eigentümerversammlung möglich. Dafür ist ein Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen nötig. Er gilt höchstens drei Jahre. Außerdem muss bis Ende 2028 weiterhin mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden. Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
Ablauf der Versammlung Schritt für Schritt
- Eröffnung: Der Verwalter begrüßt die Teilnehmer und stellt die ordnungsgemäße Einberufung fest.
- Teilnehmerliste: Anwesende und vertretene Eigentümer sowie Vollmachten werden erfasst.
- Tagesordnung: Die einzelnen Punkte werden der Reihe nach besprochen.
- Beschlussfassung: Zu jedem Punkt wird abgestimmt, das Ergebnis festgestellt und verkündet.
- Abschluss: Offene Fragen werden aufgenommen, die Versammlung wird geschlossen.
Nach der Versammlung: Protokoll und Beschluss-Sammlung
Über die Versammlung wird eine Niederschrift erstellt. Sie wird vom Versammlungsleiter, einem Eigentümer und, falls vorhanden, dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats unterschrieben. Alle Beschlüsse werden zudem unverzüglich in die Beschluss-Sammlung eingetragen. Jeder Eigentümer hat das Recht, Protokoll und Beschluss-Sammlung einzusehen.
Achtung
Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, muss innerhalb eines Monats Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben und sie innerhalb von zwei Monaten begründen. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen einzelne Eigentümer. Nach Fristablauf wird der Beschluss bestandskräftig, auch wenn er fehlerhaft war.
Typische Fehler, die Beschlüsse angreifbar machen
- Einladungsfrist nicht eingehalten oder nicht alle Eigentümer eingeladen.
- Beschlussgegenstand in der Tagesordnung zu ungenau bezeichnet.
- Unwirksame oder fehlende Vollmachten bei der Stimmauszählung berücksichtigt.
- Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, etwa ohne Vergleichsangebote bei größeren Aufträgen.
- Beschlussergebnis nicht eindeutig festgestellt und verkündet.
Fazit
Eine gut vorbereitete Eigentümerversammlung spart Zeit, Nerven und Geld. Klare Tagesordnungen, konkrete Beschlussvorschläge und eine sorgfältige Durchführung schaffen Vertrauen und machen Beschlüsse rechtssicher. Die neuen Möglichkeiten wie Online-Teilnahme oder virtuelle Versammlung erleichtern die Teilnahme, verlangen aber eine saubere technische und rechtliche Umsetzung.
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Häufige Fragen zur Eigentümerversammlung
Dürfen Mieter an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Nein, die Versammlung ist grundsätzlich nicht öffentlich. Ein Mieter darf nur teilnehmen, wenn er von einem Eigentümer bevollmächtigt wurde und die Teilungserklärung das nicht ausschließt.
Kann ein Beschluss auch ohne Versammlung gefasst werden?
Ja, im Umlaufverfahren. Dafür müssen alle Eigentümer in Textform zustimmen. Die Eigentümer können zudem beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit im Umlaufverfahren genügt.
Was passiert, wenn nur wenige Eigentümer kommen?
Die Versammlung ist trotzdem beschlussfähig. Die Anwesenden und Vertretenen entscheiden mit der Mehrheit ihrer abgegebenen Stimmen.
Wie lange muss das Protokoll aufbewahrt werden?
Protokolle und die Beschluss-Sammlung sollten dauerhaft aufbewahrt werden, da Beschlüsse auch Jahre später noch relevant sein können, etwa bei einem Verkauf der Wohnung.
Kann ich als Eigentümer eigene Tagesordnungspunkte einbringen?
Ja. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ein Thema auf die Tagesordnung kommt, wenn es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Teilen Sie Ihr Anliegen dem Verwalter rechtzeitig vor dem Versand der Einladung mit.
Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.