Der Countdown läuft: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Wärmezähler, Warmwasserzähler und Heizkostenverteiler in vermieteten Gebäuden fernablesbar sein. So schreibt es die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) vor. Wer die Frist verpasst, riskiert ab 2027 Kürzungen in jeder Heizkostenabrechnung. In diesem Beitrag erklären wir, was die Pflicht für fernablesbare Zähler genau verlangt, was ein Versäumnis kostet und wie Vermieter in Dortmund und im Ruhrgebiet die Umrüstung jetzt noch geordnet über die Bühne bringen.
Das Wichtigste in Kürze
- Seit dem 1. Dezember 2021 dürfen nur noch fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler neu eingebaut werden.
- Alle älteren Geräte müssen bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden.
- Fehlt die fernablesbare Ausstattung, dürfen Mieter ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent kürzen.
- Mit fernablesbaren Geräten kommt die Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation an die Mieter.
- Messdienste und Handwerker sind zum Jahresende stark ausgelastet. Wer jetzt beauftragt, ist auf der sicheren Seite.
Inhalt dieses Beitrags
- Was bedeutet fernablesbar überhaupt?
- Welche Fristen gelten genau?
- Wen betrifft die Pflicht?
- Was kostet ein Versäumnis konkret?
- Die monatliche Verbrauchsinformation nicht vergessen
- Kaufen oder mieten: Was ist wirtschaftlich sinnvoller?
- So gehen Sie bei der Umrüstung vor
- Worauf wir beim Angebot des Messdienstes achten
- Fazit: Jetzt handeln statt 2027 kürzen lassen
- Häufige Fragen zu fernablesbaren Zählern
Was bedeutet fernablesbar überhaupt?
Fernablesbar ist ein Gerät dann, wenn seine Messwerte ohne Betreten der Wohnung erfasst werden können. In der Praxis funktioniert das fast immer per Funk: Der Zähler oder Heizkostenverteiler sendet seine Daten an ein Sammelgerät im Treppenhaus oder direkt an den Messdienstleister. Auch eine sogenannte Walk-by-Ablesung zählt, bei der ein Mitarbeiter mit einem Empfänger am Gebäude vorbeigeht und die Werte einsammelt.
Für Mieter bedeutet das: kein Ablesetermin mehr, kein Zettel im Hausflur, kein Urlaubstag für den Ableser. Für Vermieter bedeutet es weniger Schätzungen, weniger Streit über verpasste Termine und eine verlässlichere Datengrundlage für die Heizkostenabrechnung.
Welche Fristen gelten genau?
Die Heizkostenverordnung wurde im Dezember 2021 an die europäische Energieeffizienzrichtlinie angepasst. Seitdem gelten mehrere Stichtage, die Vermieter kennen sollten:
| Stichtag | Was gilt |
|---|---|
| seit 1. Dezember 2021 | Neu eingebaute Zähler und Heizkostenverteiler müssen fernablesbar sein. |
| seit 1. Dezember 2022 | Neue Geräte müssen zusätzlich interoperabel und sicher an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein. |
| 31. Dezember 2026 | Alle bestehenden, nicht fernablesbaren Geräte müssen nachgerüstet oder ersetzt sein. |
| 31. Dezember 2031 | Bereits fernablesbare Altgeräte müssen ebenfalls an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein. |
Für die meisten Bestandsgebäude ist der 31. Dezember 2026 der entscheidende Termin. Wer heute noch Verdunsterröhrchen an den Heizkörpern oder mechanische Wasserzähler ohne Funkmodul im Haus hat, muss handeln.
Praxistipp
Prüfen Sie beim Austausch gleich mit, ob die neuen Geräte bereits Smart-Meter-Gateway-fähig sind. Dann ist das Thema bis 2031 erledigt, und Sie müssen nicht in wenigen Jahren erneut umrüsten.
Wen betrifft die Pflicht?
Betroffen sind alle Gebäude mit zentraler Heizungs- oder Warmwasserversorgung, in denen die Kosten nach Verbrauch auf mehrere Nutzer verteilt werden. Das sind vor allem:
- vermietete Mehrfamilienhäuser,
- Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen die Heizkosten verbrauchsabhängig verteilt werden,
- gemischt genutzte Gebäude mit Wohnungen und Gewerbeeinheiten.
Ausnahmen gibt es nur in engen Grenzen, etwa wenn der Einbau technisch nicht möglich ist oder unverhältnismäßig hohe Kosten verursachen würde. Darauf sollten sich Eigentümer aber nicht ohne fachliche Prüfung verlassen. Auch ein Zweifamilienhaus, in dem der Eigentümer selbst eine Wohnung bewohnt, fällt nur unter bestimmten Voraussetzungen aus der Pflicht heraus.
Was kostet ein Versäumnis konkret?
Fehlt nach dem 31. Dezember 2026 die fernablesbare Ausstattung, darf jeder Mieter den auf ihn entfallenden Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent kürzen. Das klingt zunächst wenig, summiert sich aber Jahr für Jahr und gilt für jede einzelne Wohnung.
Rechenbeispiel
Ein Mehrfamilienhaus in Dortmund mit acht Wohnungen hat jährliche Heiz- und Warmwasserkosten von rund 16.000 Euro. Sind die Geräte nicht fernablesbar, dürfen die Mieter zusammen 480 Euro pro Jahr kürzen. Über fünf Jahre sind das 2.400 Euro, die der Vermieter selbst trägt, ohne dass sich an der Ausstattung etwas verbessert hat.
Hinzu kommt ein zweites Risiko: Sind fernablesbare Geräte eingebaut, aber die monatliche Verbrauchsinformation bleibt aus, droht ebenfalls ein Kürzungsrecht. Und jede Kürzung bedeutet Diskussionen, Rückfragen und Zeitaufwand bei der Abrechnung.
Die monatliche Verbrauchsinformation nicht vergessen
Sobald fernablesbare Geräte verbaut sind, müssen Mieter jeden Monat über ihren Verbrauch informiert werden. Diese unterjährige Verbrauchsinformation soll Mietern helfen, ihr Heizverhalten besser einzuschätzen und Energie zu sparen. Sie muss mindestens enthalten:
- den Verbrauch des letzten Monats,
- einen Vergleich mit dem Vormonat und dem gleichen Monat des Vorjahres,
- einen Vergleich mit einem normierten oder durchschnittlichen Nutzer derselben Nutzerkategorie.
Die meisten Messdienstleister bieten dafür ein Mieterportal, eine App oder einen E-Mail-Versand an. Klären Sie bei der Beauftragung, wie die Information verschickt wird, wer die Kontaktdaten der Mieter pflegt und was bei einem Mieterwechsel passiert.
Achtung
Ein Portal allein reicht nur dann, wenn die Mieter tatsächlich Zugang haben und informiert wurden. Halten Sie schriftlich fest, wann und wie Sie die Mieter über das Portal informiert haben.
Kaufen oder mieten: Was ist wirtschaftlich sinnvoller?
Bei der Umrüstung stellt sich fast immer die Frage, ob die neuen Geräte gekauft oder vom Messdienst gemietet werden. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.
| Kauf | Miete | |
|---|---|---|
| Kosten für den Vermieter | einmalige Investition | laufende Mietkosten |
| Umlage auf Mieter | nur Ablese- und Abrechnungskosten | Gerätemiete als Betriebskosten umlagefähig |
| Wartung und Eichung | Aufgabe des Eigentümers | meist im Vertrag enthalten |
| Flexibilität | Anbieterwechsel leichter | Bindung an Vertragslaufzeit |
Die Kosten für die Anmietung können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Mieter vorher über die beabsichtigte Anmietung und die Kosten informiert. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats, ist die Umlage der Miete ausgeschlossen. Ein sauber formuliertes Ankündigungsschreiben ist deshalb wichtig.
So gehen Sie bei der Umrüstung vor
Damit die Umrüstung bis Jahresende gelingt, empfehlen wir ein klares Vorgehen in sechs Schritten:
- Bestand erfassen: Welche Zähler und Heizkostenverteiler sind verbaut, wann wurden sie eingebaut und sind sie bereits funkfähig?
- Verträge prüfen: Wie lange läuft der aktuelle Vertrag mit dem Messdienst, und sind die Geräte gekauft oder gemietet?
- Angebote vergleichen: Holen Sie mindestens zwei Angebote ein und achten Sie auf Gerätekosten, Ablesekosten, Laufzeit und Kosten der Verbrauchsinformation.
- Mieter informieren: Kündigen Sie die Anmietung schriftlich an und stimmen Sie Einbautermine frühzeitig ab.
- Einbau dokumentieren: Lassen Sie sich ein Montageprotokoll mit Gerätenummern und Anfangsständen geben.
- Abrechnung anpassen: Sorgen Sie dafür, dass die neuen Kosten korrekt in der nächsten Betriebskostenabrechnung erscheinen.
Worauf wir beim Angebot des Messdienstes achten
Angebote von Messdienstleistern sind oft schwer vergleichbar. Wir schauen in der Verwaltungspraxis vor allem auf diese Punkte:
- Gesamtkosten pro Wohnung und Jahr statt einzelner Positionen.
- Vertragslaufzeit in Abstimmung mit der Eichfrist der Geräte, damit kein teurer Doppeltausch entsteht.
- Smart-Meter-Gateway-Fähigkeit, damit 2031 kein zweiter Austausch nötig wird.
- Kosten der monatlichen Verbrauchsinformation, die bei manchen Anbietern separat berechnet werden.
- Datenformat und Schnittstellen, damit die Werte problemlos in die Abrechnung übernommen werden können.
Fazit: Jetzt handeln statt 2027 kürzen lassen
Die Pflicht für fernablesbare Zähler ist keine Formalie. Wer bis zum 31. Dezember 2026 nicht umgerüstet hat, verliert jedes Jahr bares Geld und liefert Mietern einen berechtigten Grund zur Beanstandung. Gleichzeitig bietet die Umstellung echte Vorteile: weniger Ablesetermine, genauere Daten und eine transparentere Abrechnung. Je früher Sie den Auftrag erteilen, desto entspannter verläuft der Einbau.
Umrüstung abgeben, Fristen sicher einhalten
Als Hausverwaltung in Dortmund koordinieren wir Messdienst, Einbautermine und Mieterinformation für Sie und sorgen dafür, dass die neuen Kosten korrekt in der Abrechnung landen.
Oder direkt: +49 157 55678692 · info@komodo-immobilien.de
Häufige Fragen zu fernablesbaren Zählern
Muss ich auch funktionierende Geräte austauschen?
Ja, wenn sie nicht fernablesbar sind. Ob ein Gerät technisch noch einwandfrei arbeitet, spielt für die Pflicht keine Rolle. Manche Geräte lassen sich allerdings mit einem Funkmodul nachrüsten, was günstiger sein kann als ein Komplettaustausch.
Dürfen Mieter den Einbau verweigern?
Nein. Mieter müssen den Einbau fernablesbarer Geräte dulden, da er gesetzlich vorgeschrieben ist. Der Termin sollte rechtzeitig angekündigt und abgestimmt werden.
Wer trägt die Kosten für die neuen Geräte?
Kauft der Vermieter die Geräte, trägt er die Anschaffung selbst. Mietet er sie, können die Mietkosten als Betriebskosten umgelegt werden, sofern die Mieter vorher informiert wurden und nicht mehrheitlich widersprochen haben.
Gilt die Pflicht auch für Wohnungseigentümergemeinschaften?
Ja. In einer WEG beschließen die Eigentümer über die Umrüstung. Vermietende Eigentümer sollten darauf achten, dass der Beschluss rechtzeitig gefasst wird, damit ihnen gegenüber ihren Mietern keine Kürzung droht.
Was passiert, wenn der Messdienst bis Jahresende keinen Termin mehr hat?
Dann besteht ab 2027 grundsätzlich das Kürzungsrecht der Mieter. Dokumentieren Sie Ihre Beauftragung und alle Terminbemühungen und holen Sie notfalls Angebote weiterer Anbieter ein.
Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.